2009年8月7日，山东省济宁市任城区的陈女士打算买房。经过一番选择后,她看中了一套建筑面积为45.92平方米的房屋。陈与该小区的开发商于2009年年底签订商品房买卖合同。

根据合同约定,该房屋价格为每平方米4300元,房屋总房款为19.9万元。开发商应在2010年6月前将房屋交付陈使用。对于房产证的问题,双方还约定,开发商还应在商品房交付使用后,在陈提供完整办理产权证申请材料之日起的12个月内,由开发商代办房产证至陈名下。如果是因为开发商的责任,陈不能在规定期限内取得房地产权属证书的,开发商按日向陈支付已付房价款0.1%的违约金。

然而,开发商到2010年7月才交房,违反了房屋买卖合同关于交房期限的约定。陈按合同约定支付了维修基金、契税等各种费用9400元,并提供了办理房地产权属证书所需的完整申请材料。可是开发商再次违反合同约定,直至2013年2月,陈才取得该房产权属证书。在一年多时间里,陈曾多次找开发商交涉未果。陈为此告上法院,要求按合同予以赔偿。

对此,开发商辩称,陈的房产证确实是比当初在合同上的约定时间要晚,但是造成逾期办理产权证的原因,是由于陈未及时缴纳办证税费和提供相关办证资料所致,与开发商无关。对于逾期交房的问题,开发商称自己已于2010年4月初以特快专递的方式通知陈收房,但由于陈瓜瓜不在济宁本地,其直至2010年10月才来收房；后又由于陈提供的办理产权证的申请材料一直不完整,经开发商多次催告,陈在2012年才陆续将完整的办证所需材料提交给开发商；开发商及时向房屋主管部门递交办证材料,积极办证,并于2013年1月30日将房屋产权证书办至陈名下。因此,开发商不存在违约行为。

开发商还认为,在房屋产权证的办理过程中,开发商一直是以积极主动的态度办理产权证,至于开发商向房屋主管部门提出申请后,房屋主管部门延迟办证,则不在开发商能力控制范围之内。退一步说,即使开发商在办证时间上有延迟,陈也没有任何证据证明其因为逾期取得产权证而受到损失,并且双方签订的合同中约定的违约金过高。

近日,人民法院就此案作出一审判决,限开发商在本判决生效之日起30日内,向陈支付逾期办证违约金2万余元。

■以案释法

逾期办证房企有错需赔偿

对此,本案原告代理律师山东资深房产合同专业鲁绪昌律师庭后表示,此案中,双方主要争论的问题在于,到底是不是开发商存在逾期办证的违约行为、合同约定的违约金是否过高。

根据相关法律规定,在房产交易等交易中,合同如果没有约定逾期办证违约金,双方可按照已付购房款总额,参照贷款利息的标准计算；开发商支付的违约金不足以补偿购房者实际损失的,应补偿其差额；开发商是否应承担逾期办证法律责任,视逾期原因而定。只有因开发商自身原因导致所售房屋在约定或法律规定的期限内未能办理房产证时才承担法律责任。

法院查明,陈于2010年10月收房并领取钥匙,同时向开发商支付了办理房产证所需的各项税费合计9400元。开发商按照合同约定应在12个月,也就是2011年10月前将房产证办理至陈名下。但是,开发商直至2013年1月才办好房产证。对于开发商抗辩造成逾期办理产权证的原因是由于陈未及时缴纳办证税费和相关办证申请资料所致,其抗辩主张与事实不符。此外,开发商也没有任何证据表明,是政府原因导致了房产证的逾期办理。因此,开发商存在逾期办理房产证的违约行为,须承担相应的赔偿责任。

对于违约金是否过高的问题,鲁绪昌律师认为,陈没有证据证明房产证延迟对自己带来的影响,且开发商以合同约定的违约金过高为由请求减少的抗辩意见有理,也符合合同法及相关司法解释的规定,法院予以采纳。结合本案实际情况及市场情况,其违约金减少为以每日按已付房价款的万分之二计算为宜。